ROT-avdrag i bostadsrätt: vilka arbeten räknas 2026?

Kort svar: I en bostadsrätt kan du normalt få ROT-avdrag för reparation, underhåll, ombyggnad och vissa installationer inne i själva bostaden – men bara för sådant som du som bostadsrättshavare ansvarar för enligt föreningens stadgar. Arbeten på fasad, balkong och andra delar utanför lägenheten faller normalt utanför, även om du själv bekostar dem. För 2026 är ROT-avdraget 30 procent av arbetskostnaden, med högst 50 000 kronor i ROT per person och år.

Det viktigaste testet: sker arbetet inne i bostaden och är det ditt ansvar?

För en bostadsrätt räcker det inte att ett arbete i sig låter som renovering. Två villkor måste i praktiken klaras samtidigt. Arbetet ska utföras i bostaden, alltså innanför lägenhetens väggar, tak och golv, och det ska avse något som du ansvarar för enligt bostadsrättsföreningens stadgar.

Skatteverket beskriver samma avgränsning i sin aktuella vägledning för 2026. Det innebär att två till synes likadana arbeten kan behandlas olika beroende på var de görs och vem som har underhållsansvaret. Se Skatteverkets översikt över vilka arbeten som ger rätt till ROT-avdrag och Skatteverkets rättsliga vägledning om ROT-arbete.

Vilka vanliga arbeten i en bostadsrätt räknas?

Kök: fler moment kan vara godkända, men inte hela fakturan

Vid en vanlig köksrenovering kan arbetskostnaden för exempelvis snickeri, målning, eldragning och vissa VVS-moment omfattas av ROT. Det betyder däremot inte att du får 30 procent avdrag på hela kökspriset. Skåp, bänkskivor, vitvaror, kakel och annat material ger inte ROT-avdrag. Inte heller resekostnader, utrustning eller administration ingår.

Ett praktiskt exempel: om en entreprenör fakturerar 120 000 kronor för ett kök, varav 50 000 kronor är arbetskostnad och 70 000 kronor är material och andra kostnader, beräknas ROT endast på de 50 000 kronorna. Med 30 procents ROT blir den möjliga skattereduktionen högst 15 000 kronor, förutsatt att övriga villkor är uppfyllda och att du har tillräckligt ROT-utrymme och skatt att reducera.

Badrum och VVS: kontrollera var ledningarna går

Arbete inne i badrummet kan ofta ge ROT, till exempel arbetskostnaden för kakel- och klinkersättning eller installation och reparation av fast VVS-utrustning som toalett, dusch, badkar, handfat, blandare och kranar. Gränsen blir viktig när arbetet fortsätter utanför lägenheten.

Skatteverket anger att avloppsrör, ventilationskanaler och liknande delar som går från lägenheten ut i husets stomme inte automatiskt räknas som arbete “i lägenheten”. Om en renovering omfattar både godkända arbeten inne i badrummet och arbeten på ledningar eller kanaler utanför den delen bör fakturan därför dela upp arbetskostnaden tydligt.

El: från elcentralen och vidare inne i bostaden

För bostadsrätt nämner Skatteverket bland annat installation och komplettering av elcentral, dragning av elledningar från elcentralen vidare ut i bostaden samt modernisering av el, exempelvis byte eller montering av vägguttag och installation av inbyggda spotlights. Däremot ger arbete med el utomhus eller till en elcentral utanför bostaden inte ROT enligt bostadsrättsreglerna.

En ren felsökning utan efterföljande ROT-berättigat reparationsarbete omfattas inte heller enligt Skatteverkets arbetslista. Be därför elektrikern specificera vad som är felsökning och vad som är faktisk installation eller reparation.

Fönster: insidan kan räknas, utsidan gör det inte

Fönster är ett bra exempel på varför gränsdragningen är viktig. I en bostadsrätt kan ROT ges för arbete på insidan av befintliga fönster, till exempel byte av glas i den inre fönsterbågen eller montering av tätningslist, om det är en del du ansvarar för.

Skatteverket har också ett uttryckligt exempel om målning av fönster: endast arbetet på insidan kan ge ROT. Arbete mellan in- och utsida eller på utsidan ska inte räknas med. Se Skatteverkets svar om fönstermålning i bostadsrätt.

Vilka arbeten ger normalt inte ROT i bostadsrätt?

Den vanligaste missuppfattningen är att man kan få ROT så länge man själv betalar arbetet. Så fungerar det inte. För en bostadsrätt är arbetets placering avgörande. Exempel som normalt faller utanför är:

• arbete på fasaden
• arbete på balkongen eller inglasning av balkong
• arbete på yttertak
• arbete i gemensamma utrymmen som entré, trapphus eller gemensam tvättstuga
• arbete utanför lägenheten även om stadgarna i något fall lägger ett ansvar på dig
• material, resor, maskinkostnader och administration
• arkitekt, besiktningsman, kvalitetsansvarig och liknande konsulttjänster
• arbete du utför själv.

Även följdarbeten inne i bostaden kan vara undantagna om de är direkt kopplade till ett arbete som inte är ROT-godkänt. Skatteverket nämner exempelvis att arbete inne i bostaden som är en direkt följd av ett balkongbygge inte blir ROT-berättigat bara för att just den delen råkar utföras på insidan.

Spelar föreningens stadgar verkligen så stor roll?

Ja. Stadgarna avgör vem som har underhållsansvar för olika delar av bostaden. I många föreningar ansvarar bostadsrättshavaren för ytskikt, inredning och vissa installationer inne i lägenheten, medan föreningen ansvarar för byggnadens stomme, fasad, tak och centrala ledningar. Men formuleringarna kan skilja sig mellan föreningar.

Innan du beställer ett större arbete är det därför klokt att läsa stadgarna och, vid osäkerhet, fråga styrelsen vilken del du faktiskt ansvarar för. Ett godkännande från styrelsen är dock inte samma sak som att Skatteverkets ROT-villkor automatiskt är uppfyllda. Föreningens regler och skattereglerna är två olika frågor.

Hur mycket är ROT-avdraget 2026?

Enligt Skatteverkets aktuella regler är ROT-avdraget 30 procent av arbetskostnaden inklusive moms. Material, resor, utrustning och administration ger inte rätt till avdrag. Du kan sammanlagt få högst 75 000 kronor per person och år i ROT- och RUT-avdrag, men högst 50 000 kronor av den summan får vara ROT.

Du måste också ha tillräckligt med skatt att reducera. Att ett företag har gjort ett preliminärt avdrag på fakturan betyder alltså inte att du automatiskt har rätt till hela beloppet i slutänden. Skatteverket beskriver de aktuella villkoren på sidan Så fungerar rotavdraget.

Vilka krav gäller för betalning och faktura?

Betalningen ska vara elektroniskt spårbar. Skatteverket godtar exempelvis kortbetalning, Swish och bankbetalning när betalningen kan kopplas till avsändare, mottagare, belopp och tidpunkt. Kontant betalning uppfyller inte kravet för ROT.

Fakturan bör skilja arbetskostnad från material och andra kostnader. Den bör också ange vilken typ av arbete som har utförts samt innehålla de uppgifter som behövs för bostadsrätten, exempelvis föreningens organisationsnummer och lägenhetsnummer. Företaget gör normalt ROT-avdraget direkt på fakturan och ansöker sedan om utbetalning från Skatteverket när arbetet är utfört och betalt.

Tre exempel som visar var gränsen går

Exempel 1: totalrenovering av kök

Du byter köksinredning, drar ny el inne i lägenheten, flyttar några uttag och låter en målare återställa väggarna. Arbetskostnaden för flera av momenten kan ge ROT. Köksstommar, vitvaror, färg, kakel och annat material ger däremot inget ROT. Om någon del av installationen går över till delar av huset som föreningen ansvarar för måste den arbetskostnaden skiljas ut.

Exempel 2: badrumsrenovering med avloppsarbete

Plattsättning och installation av toalett och blandare inne i badrummet kan omfattas. Om entreprenören samtidigt gör arbete på avloppsledning som fortsätter in i husets stomme kan den delen falla utanför. Be om en specificerad faktura där arbetsmomenten delas upp.

Exempel 3: målning av fönster och balkongdörr

Arbete på den sida av befintliga fönster som ligger inne i lägenheten kan omfattas om du ansvarar för den delen. Målning på utsidan gör det inte. Om en ny balkongdörr sätts in som en direkt följd av ett balkongbygge blir arbetet inte automatiskt ROT-berättigat bara för att montaget delvis sker inne i lägenheten.

Så avgör du om ROT passar just ditt projekt

Utgå från fyra frågor innan du skriver på offerten:

1. Äger och använder du bostaden? Du måste uppfylla de personliga villkoren för ROT.
2. Sker arbetet inne i bostadsrätten? För bostadsrätt är gränsen innanför väggar, tak och golv central.
3. Är det du som har underhållsansvaret? Kontrollera föreningens stadgar.
4. Är arbetskostnaden separat specificerad? Material och andra kostnader får inte blandas in i ROT-underlaget.

Om alla fyra punkterna är tydliga är det normalt betydligt enklare att bedöma ROT-rätten. Om projektet däremot korsar gränsen mellan lägenheten och föreningens delar – vilket ofta händer med fönster, ventilation, avlopp, värme eller större ombyggnader – bör du be entreprenören dela upp arbetet innan fakturering.

Slutsats: tänk “inne i lägenheten + ditt ansvar”

Den mest användbara tumregeln för ROT-avdrag i bostadsrätt är att kombinera två frågor: är arbetet inne i lägenheten, och är det du som ansvarar för delen som renoveras? Kök, badrum, el, målning och vissa VVS-arbeten kan ofta kvalificera. Fasad, balkong och andra yttre eller gemensamma delar gör det normalt inte.

Eftersom både tekniska gränser och föreningens stadgar kan påverka bedömningen bör större projekt specificeras på offert och faktura redan från början. Då blir det tydligt vilka arbetsmoment som kan ligga till grund för ROT och vilka som ska betalas fullt ut utan skattereduktion.

Regelkontroll: uppgifterna i artikeln är kontrollerade mot Skatteverkets material tillgängligt i september 2026. Skatteregler kan ändras, så kontrollera alltid den aktuella informationen hos Skatteverket före betalning om ditt projekt ligger nära en gränsdragning.